Abogados de arrendamientos y renta antigua en Madrid
Defendemos a propietarios de viviendas y locales alquilados en Madrid capital. Contratos, fianzas, obras e impagos y, sobre todo, alquileres de renta antigua: recuperar el inmueble, actualizar la renta, revisar subrogaciones o venderlo con el inquilino dentro.
Renta antigua: qué podemos hacer por usted
Los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y tienen prórroga forzosa: el propietario no puede darlos por terminados sin más. Pero hay salidas.
Recuperar la vivienda o el local
Por impago de la renta o de lo repercutido, subarriendo, falta de uso, necesidad del propietario o fallecimiento sin subrogación válida.
Revisar una subrogación
Tras el fallecimiento del inquilino, comprobamos si quien se queda tiene derecho y si lo comunicó en plazo. Si no, el contrato se extingue.
Actualizar la renta
Aplicamos las actualizaciones que permite la ley y repercutimos el IBI y las obras que corresponda, por escrito y de forma que se puedan reclamar.
Negociar la salida del inquilino
Muchas veces la vía más rápida es un acuerdo: una indemnización a cambio de la entrega de llaves en una fecha cierta, bien documentada.
Vender con el inquilino dentro
Si prefiere vender, buscamos comprador para su piso o local de renta antigua y nos ocupamos de los derechos del inquilino a comprar primero.
Recuperar el inmueble por la vía judicial
Si no hay acuerdo, preparamos el intento previo obligatorio y la demanda, y le acompañamos hasta la entrega de llaves.
Alquileres actuales: contratos, fianzas y obras
Para los contratos firmados desde 1995 se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. También aquí defendemos solo al propietario:
- Contratos de vivienda y de local: los redactamos o revisamos antes de firmar, con las garantías y cláusulas que protegen al propietario.
- Fianza y garantías: fianza legal, garantías adicionales y su depósito en la Comunidad de Madrid.
- Impagos: reclamación de rentas y, si hace falta, desahucio.
- Obras y conservación: qué le toca al propietario, qué al inquilino y qué obras puede impedir.
- Fin del contrato: prórrogas, preavisos y entrega de la vivienda o el local.
- Locales de negocio: cesión, subarriendo, obras de adaptación y resolución del contrato.
¿Ha vendido o va a vender un piso alquilado? Lo explicamos en qué ocurre con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda.
Plazos y cifras que conviene conocer
| Dato | Qué significa |
|---|---|
| 9 de mayo de 1985 | Los contratos firmados antes de esa fecha son de renta antigua y tienen prórroga forzosa. |
| 3 meses | Plazo para comunicar por escrito al propietario la subrogación tras el fallecimiento del inquilino. Sin esa comunicación, el contrato se extingue. |
| 1 año | Preaviso para recuperar una vivienda de renta antigua por necesidad del propietario. |
| 5 o 7 años | Duración mínima de un alquiler de vivienda actual a voluntad del inquilino: 5 años si el propietario es una persona física y 7 si es una empresa (art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). |
| 4 meses | Preaviso del propietario para no prorrogar un alquiler de vivienda actual al llegar a su fin (art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). |
| 1 o 2 mensualidades | Fianza legal: una mensualidad en vivienda y dos en local (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). |
Cómo trabajamos
- Primera llamada. Nos cuenta qué tipo de contrato tiene y qué quiere conseguir. Le decimos qué documentos necesitamos.
- Estudio del contrato y su historial. Fecha de firma, subrogaciones, recibos, actualizaciones y comunicaciones con el inquilino. En renta antigua, aquí se decide el caso.
- Estrategia y presupuesto por escrito. Le explicamos las opciones (recuperar, actualizar, negociar o vender) y lo que costaría cada una.
- Intento de acuerdo. Antes de demandar es obligatorio intentar un acuerdo. Lo hacemos con una propuesta formal al inquilino, que muchas veces resuelve el asunto.
- Demanda o venta. Si no hay acuerdo, demandamos y le acompañamos hasta la entrega de llaves. Si decide vender, buscamos comprador y preparamos la operación.
Dos formas de resolver una renta antigua
Una subrogación mal hecha: el propietario recuperó su vivienda
Tras el fallecimiento del inquilino, una familiar intentó quedarse en la vivienda subrogándose en el contrato de renta antigua, pero sin cumplir los requisitos. Demostramos que la subrogación no era válida y el juzgado acordó el desahucio.
Venta de un piso con inquilino de renta antigua en el barrio de Salamanca
Una propietaria había heredado un piso alquilado en renta antigua y necesitaba liquidez para un proyecto profesional. Buscamos un comprador interesado en la vivienda con el inquilino dentro y gestionamos la venta.
Casos anonimizados. Cada asunto depende de su contrato y de sus pruebas: un resultado anterior no garantiza el de otro caso.
Honorarios
Cada contrato de alquiler, y más uno de renta antigua, tiene su historia. Por eso, después de estudiarlo le enviamos un presupuesto por escrito, antes de empezar y sin sorpresas.
- Si hay que ir a juicio, los honorarios del procurador van aparte. Se los indicamos en el presupuesto.
- Si decide vender el inmueble con el inquilino dentro, los honorarios de la búsqueda de comprador y de la operación también se fijan por escrito desde el principio.
Opiniones de nuestros clientes
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Preguntas frecuentes sobre arrendamientos y renta antigua
¿Puedo recuperar un piso alquilado en renta antigua?
Sí, pero solo por las causas que prevé la ley: impago de la renta o de las cantidades repercutidas, subarriendo o cesión sin permiso, falta de uso de la vivienda, necesidad del propietario con un año de preaviso o fallecimiento del inquilino sin una subrogación válida. También puede negociarse su salida a cambio de una indemnización.
¿Quién puede subrogarse en un contrato de renta antigua?
Tras la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, las subrogaciones están muy limitadas, en general al cónyuge que convivía con el inquilino y, en algunos casos, a los hijos. Quien quiera subrogarse debe comunicarlo por escrito al propietario en un plazo de tres meses desde el fallecimiento.
¿Se puede subir la renta de un alquiler de renta antigua?
Sí, dentro de los límites que fija la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Además, el propietario puede repercutir al inquilino el IBI y determinadas obras.
¿Se puede vender un piso con un inquilino de renta antigua?
Sí. El comprador asume el contrato y el inquilino sigue en la vivienda. Antes de vender hay que respetar el derecho del inquilino a comprar en las mismas condiciones. Nosotros buscamos comprador y preparamos la operación.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda actual?
El inquilino puede prorrogarlo hasta 5 años si el propietario es una persona física, o hasta 7 si es una empresa. Para no prorrogarlo al llegar a su fin, el propietario debe avisar con al menos 4 meses de antelación.
¿Cuánto cuesta un abogado de arrendamientos?
Depende del asunto. Después de estudiar su contrato le enviamos un presupuesto por escrito, antes de empezar. Si hay juicio, los honorarios del procurador van aparte.
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En qué se basa esta página
- Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964), en lo que sigue vigente para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985: prórroga forzosa, causas de denegación de la prórroga y de resolución.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: arts. 9 y 10 (duración y prórrogas), 36 (fianza) y disposición transitoria segunda (contratos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985).
- Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (intento previo de acuerdo antes de demandar).
Esta página explica la regla general. Cada contrato necesita su propio estudio.
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