Abogados de usufructo y nuda propiedad en Madrid
Le asesoramos cuando una vivienda está dividida entre usufructo y nuda propiedad: la venta de la nuda propiedad con todas las garantías para quien vende, las herencias con usufructo del viudo, los conflictos entre usufructuario y nudos propietarios y la extinción del usufructo.
En qué le ayudamos
Vender la nuda propiedad
Revisamos la oferta y redactamos o revisamos el contrato para que el usufructo vitalicio, el reparto de gastos y el cobro del precio queden blindados.
Comprar una nuda propiedad
Comprobamos cargas y titularidad, revisamos las condiciones del usufructo y lo que asumirá usted como comprador hasta que se extinga.
Herencias con usufructo del viudo
Explicamos qué corresponde al cónyuge viudo y a los hijos, y si conviene sustituir el usufructo por otro bien o por dinero.
Conflictos entre usufructuario y nudo propietario
Gastos, obras, uso de la vivienda o alquiler: le decimos a quién corresponde cada cosa y negociamos o reclamamos.
Extinción del usufructo
Cuando fallece el usufructuario o termina el plazo: cancelación en el Registro, liquidación de cuentas y recuperación de la vivienda.
Personas con medidas de apoyo
Si quien vende necesita medidas de apoyo, tramitamos la autorización judicial y nos aseguramos de que la operación proteja sus intereses.
Quién paga cada gasto
Salvo que se pacte otra cosa, el Código Civil reparte los gastos así. En las ventas de nuda propiedad es habitual pactar que el comprador asuma algunos de ellos, como el IBI o las derramas, y conviene dejarlo por escrito.
| Gasto | Regla general |
|---|---|
| IBI | Usufructuario, como contribución anual (art. 504 del Código Civil), salvo pacto. |
| Comunidad ordinaria | Usufructuario entre las partes, aunque frente a la comunidad responde el propietario. |
| Derramas y obras extraordinarias | Nudo propietario (art. 501 del Código Civil). |
| Reparaciones ordinarias | Usufructuario, porque derivan del uso normal (art. 500 del Código Civil). |
¿Quiere vender su nuda propiedad?
Para encontrar comprador colaboramos con Nuda Propiedad Madrid, una inmobiliaria especializada en la venta de nuda propiedad. Ellos se ocupan de la comercialización y de presentar la vivienda a inversores; nosotros, de la parte legal de la operación y de la seguridad jurídica de quien vende.
Si ya tiene comprador, o prefiere vender por su cuenta, le asesoramos igualmente.
Cómo trabajamos
- Primera llamada. Nos cuenta su situación: si quiere vender o comprar, si viene de una herencia o si hay un conflicto con la otra parte.
- Estudio y presupuesto por escrito. Revisamos escrituras, testamentos o el contrato propuesto y le enviamos los honorarios antes de empezar.
- Autorizaciones, si hacen falta. Si interviene una persona con medidas de apoyo, solicitamos la autorización judicial.
- Contrato y escritura. Redactamos o revisamos el contrato y la escritura, y le acompañamos a la notaría.
- Después. Inscripción en el Registro y, cuando llegue el momento, extinción del usufructo y liquidación.
Venta de la nuda propiedad de una señora de 81 años con medidas de apoyo
Su hijo, nombrado judicialmente para representarla (lo que antes se llamaba tutor), quería vender la nuda propiedad de su vivienda. Solicitamos la autorización judicial necesaria para la venta y preparamos la operación para que el usufructo vitalicio de la señora quedara plenamente asegurado.
Caso anonimizado. Cada operación depende de sus circunstancias: un resultado anterior no garantiza el de otro caso.
Honorarios
En la compraventa de una nuda propiedad, nuestros honorarios son un porcentaje del precio de la operación + IVA. En herencias, conflictos o extinciones del usufructo, se fijan según el asunto. En todos los casos le enviamos un presupuesto por escrito antes de empezar.
- Los gastos de notaría, registro e impuestos van aparte.
- Si hay que acudir al juzgado, por ejemplo para una autorización judicial o una reclamación, el procurador también va aparte.
Opiniones de nuestros clientes
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Preguntas frecuentes sobre usufructo y nuda propiedad
¿Qué es la nuda propiedad?
Es la propiedad de un inmueble sin el derecho a usarlo. Mientras dura el usufructo, el usufructuario vive en la vivienda o la alquila; cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio.
Si vendo la nuda propiedad, ¿puedo seguir viviendo en mi casa?
Sí. Usted se reserva el usufructo, normalmente vitalicio, y sigue viviendo en la vivienda el resto de su vida. Lo importante es que la escritura recoja bien ese derecho y que quede inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga el IBI y las derramas?
Salvo pacto, el IBI y los gastos ordinarios corresponden al usufructuario, y las derramas y obras extraordinarias al nudo propietario. En las ventas de nuda propiedad es habitual pactar que el comprador asuma algunos de estos gastos.
¿Qué le corresponde al viudo en una herencia?
Si hay hijos, al cónyuge viudo le corresponde por ley el usufructo de un tercio de la herencia (art. 834 del Código Civil), además de lo que diga el testamento. Los herederos pueden ofrecerle sustituir ese usufructo por otros bienes o por dinero.
¿Qué pasa cuando fallece el usufructuario?
El usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio. Conviene cancelar el usufructo en el Registro de la Propiedad y liquidar las cuentas pendientes con los herederos del usufructuario.
¿Se puede vender la nuda propiedad de una persona con medidas de apoyo?
Sí, pero si quien la representa es un curador con facultades de representación, necesita autorización judicial para vender (art. 287 del Código Civil). Tramitamos esa autorización y preparamos la operación para que proteja a la persona.
¿Cuánto cuesta un abogado de nuda propiedad?
En la compraventa de una nuda propiedad, los honorarios son un porcentaje del precio + IVA; en los demás asuntos se fijan según el caso. Siempre con presupuesto por escrito antes de empezar.
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En qué se basa esta página
- Código Civil: arts. 467 y siguientes (usufructo), 489 (disposición de la nuda propiedad), 500 a 505 (reparaciones, cargas y contribuciones), 513 (extinción), 834 a 840 (derechos del cónyuge viudo) y 287 (autorización judicial del curador, tras la Ley 8/2021).
- Ley Hipotecaria, art. 107 (hipoteca de la nuda propiedad y del usufructo).
Esta página explica la regla general. Cada caso necesita su propio estudio.
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