Abogados de compraventa de vivienda y arras en Madrid
Asesoramos a compradores y vendedores en la compraventa de viviendas, locales, garajes y otros inmuebles: revisamos cargas y documentos, redactamos el contrato de arras, le acompañamos a la notaría y, si algo sale mal, reclamamos.
Compra o vende: le acompañamos en los dos casos
Si compra
- Comprobamos que el vendedor es el dueño y que el inmueble no tiene cargas, embargos ni deudas ocultas.
- Redactamos o revisamos las arras con las cláusulas que le protegen, como la condición de obtener la hipoteca.
- Revisamos la oferta del banco y el borrador de la escritura antes de la firma.
- Le explicamos los impuestos y gastos que le tocan y le acompañamos a la notaría.
Si vende
- Preparamos la documentación: nota simple, certificado de la comunidad, IBI y certificado energético.
- Redactamos unas arras que aseguren la operación y fijen plazos claros para el comprador.
- Le explicamos la plusvalía municipal y la tributación de la venta en su declaración de la renta.
- Si el comprador no cumple, reclamamos lo que le corresponde según el contrato.
Qué arras está firmando
No todas las arras son iguales. Lo que ocurre si una de las partes se echa atrás depende del tipo que diga el contrato:
| Tipo | Qué pasa si alguien no cumple |
|---|---|
| Penitenciales | Permiten desistir: si se echa atrás el comprador, pierde las arras; si lo hace el vendedor, devuelve el doble (art. 1454 del Código Civil). Tienen que pactarse de forma expresa. |
| Confirmatorias | Son un pago a cuenta del precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir que se firme la compraventa o resolverla y reclamar daños. |
| Penales | Funcionan como una penalización por incumplir, sin que eso libere de la obligación de comprar o vender. |
Si el contrato no dice claramente que son penitenciales, los tribunales suelen considerarlas confirmatorias. Por eso la redacción es decisiva.
Qué revisamos antes de firmar
- Nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular, hipotecas, embargos y otras cargas.
- Deudas con la comunidad de propietarios y derramas aprobadas pendientes de pago.
- IBI del año en curso y de años anteriores.
- Situación del inmueble: si hay inquilinos u ocupantes, superficie, usos y anejos (garaje, trastero).
- Documentación obligatoria: certificado de eficiencia energética y, en su caso, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- Financiación: que los plazos de las arras sean compatibles con los del banco.
Lo explicamos en detalle en nuestras guías sobre deudas de comunidad del anterior propietario, derramas aprobadas y quién paga el IBI.
Impuestos de una compraventa en Madrid
| Impuesto | Quién lo paga y cuándo |
|---|---|
| ITP | El comprador, en la vivienda de segunda mano. En la Comunidad de Madrid, el tipo general es el 6 %, con reducciones en algunos casos. |
| IVA y AJD | El comprador, en la vivienda nueva: IVA del 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados. |
| Plusvalía municipal | El vendedor, salvo pacto. No se paga si se vende sin ganancia. Cómo se calcula en Madrid. |
| IRPF | El vendedor, por la ganancia que obtenga, en su declaración de la renta. |
Cómo trabajamos
- Primera llamada. Nos cuenta en qué punto está la operación: buscando, negociando o con las arras a punto de firmar.
- Presupuesto por escrito. Le enviamos los honorarios según la operación, antes de empezar.
- Revisión y contrato de arras. Revisamos el inmueble y la documentación, y redactamos o negociamos las arras.
- Hipoteca y escritura. Revisamos la oferta del banco y el borrador de la escritura, y le acompañamos a la firma en la notaría.
- Después de la firma. Impuestos, inscripción en el Registro y, si surge un problema, reclamación.
Arras en Chamartín: el banco denegó la hipoteca y el vendedor no pudo quedarse con el dinero
Nuestro cliente compraba un piso en el barrio de Chamartín. El banco le denegó la financiación y el vendedor intentó quedarse con las arras alegando que el comprador había incumplido. No lo consiguió: el contrato de arras que habíamos redactado incluía precisamente una cláusula para el caso de que no se obtuviera la hipoteca.
Caso anonimizado. Cada operación depende de su contrato: un resultado anterior no garantiza el de otro caso.
Honorarios
En una compraventa, nuestros honorarios son un porcentaje del precio de la operación + IVA. Como cada operación es distinta, le enviamos un presupuesto por escrito antes de empezar.
- Los gastos de notaría, registro e impuestos van aparte y se los detallamos.
- Si hay que reclamar unas arras o un incumplimiento en los tribunales, le damos un presupuesto específico, con el procurador aparte.
Opiniones de nuestros clientes
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Preguntas frecuentes sobre compraventa y arras
¿Qué pasa con las arras si el banco no me concede la hipoteca?
Depende de lo que diga el contrato. Si las arras incluyen una cláusula que condiciona la compra a obtener la financiación, el comprador puede recuperar lo entregado. Si no la incluyen, el vendedor puede intentar quedarse con las arras. Por eso conviene revisar el contrato antes de firmarlo.
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?
Con las penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir: el comprador pierde las arras o el vendedor devuelve el doble. Las confirmatorias son un pago a cuenta del precio: si una parte incumple, la otra puede exigir que se firme la venta o resolverla y reclamar daños.
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda en Madrid?
En una vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con un tipo general del 6 % en la Comunidad de Madrid y reducciones en algunos casos. En una vivienda nueva, el IVA del 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor, salvo que se pacte otra cosa. No se paga si la venta no genera ganancia.
¿Por qué hay que revisar la nota simple antes de firmar las arras?
Porque muestra quién es el propietario y si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Si aparece algo después de firmar las arras, resolverlo puede costar tiempo y dinero.
¿Cuánto cobra un abogado por una compraventa?
En Ius & Lex los honorarios son un porcentaje del precio de la operación + IVA. Le enviamos un presupuesto por escrito antes de empezar. Notaría, registro e impuestos van aparte.
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En qué se basa esta página
- Código Civil, art. 1454 (arras penitenciales) y arts. 1124 (resolución por incumplimiento) y 1445 y siguientes (compraventa).
- Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e) (certificado de deudas con la comunidad).
- Normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de la Comunidad de Madrid, Ley del IVA y Ley de Haciendas Locales (plusvalía municipal).
Esta página explica la regla general. Cada operación necesita su propio estudio.
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