Los contratos de arrendamiento celebrados bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (anteriores al 9 de mayo de 1985) son conocidos por sus rentas “congeladas”. Sin embargo, existe una creencia errónea de que estos precios son inalterables.
La normativa vigente permite actualizar estas rentas para adaptarlas, aunque sea parcialmente, a la realidad económica actual. En iuslex.legal analizamos cómo y cuándo puede un propietario subir el alquiler de renta antigua.
Requisitos para actualizar la renta antigua
La posibilidad de subir el alquiler no es automática. Depende principalmente de la capacidad económica del inquilino. Según la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, no se podrá aplicar la actualización general si los ingresos anuales de la unidad familiar no superan los siguientes umbrales basados en el SMI:
- 1 o 2 personas en la vivienda: Ingresos superiores a 2,5 veces el SMI.
- 3 o 4 personas: Ingresos superiores a 3 veces el SMI.
- 5 personas o más: Ingresos superiores a 3,5 veces el SMI.
Si el inquilino no llega a estos mínimos, la renta solo podrá actualizarse anualmente conforme a la variación del IPC, pero no mediante el sistema de revisión de la base del contrato.
¿Cómo se calcula la nueva renta?
Si el inquilino supera los ingresos mencionados, el propietario puede iniciar un proceso de actualización que sigue dos vías de cálculo, eligiéndose siempre la más beneficiosa para el inquilino (la cuantía menor):
- Vía IPC histórico: Se aplica la variación del índice de precios desde la fecha del contrato hasta la actualidad.
- Vía Valor Catastral: Se aplica el 12% del valor catastral de 1994 (si hubo revisión tras 1989) o el 24% en caso contrario.
Una vez obtenida esa cifra, la subida no se aplica de golpe, sino de forma escalonada en un periodo de 10 años (o 5 años si los ingresos son muy elevados), aplicando porcentajes que van desde el 10% hasta el 100% de la nueva renta calculada.
El procedimiento: ¿Qué debe hacer el propietario?
Para que la subida sea legal y vinculante, el arrendador debe cumplir estrictamente con las formalidades procesales:
- Requerimiento fehaciente: Debe enviar un burofax informando del cálculo detallado de la nueva renta.
- Notificación anual: Cada año se debe notificar el nuevo porcentaje aplicable junto con un certificado del INE.
- Derecho de oposición: El inquilino tiene 30 días naturales para oponerse. Si lo hace, el propietario solo podrá subir el IPC, pero el contrato quedará resuelto automáticamente a los 8 años, lo que permite recuperar la vivienda.
Gastos que se pueden repercutir al inquilino
Además de la renta, el propietario de un alquiler de renta antigua tiene derecho a repercutir otros conceptos que a menudo se olvidan:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): En la proporción que corresponda.
- Obras de reparación necesarias: Con los límites que establece la ley.
- Servicios y suministros: Que no estuvieran incluidos expresamente.
Especialistas en Propiedad Horizontal y Arrendamientos
Gestionar un contrato de renta antigua requiere una precisión quirúrgica. Un error en el requerimiento o en el cálculo de los umbrales del SMI puede invalidar la subida o incluso dar pie a sanciones.
En iuslex.legal ayudamos a propietarios de inmuebles en Madrid a rentabilizar sus activos de renta antigua o a recuperar la posesión del inmueble mediante la resolución contractual por falta de subrogación o necesidad.
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