Reclamamos al vendedor los defectos graves que aparecen después de comprar una vivienda o un local. Y si es usted quien vendió y le reclaman, comprobamos si la reclamación tiene base y le defendemos.
No todo lo que se estropea después de comprar es un vicio oculto. Para reclamar al vendedor, el defecto tiene que cumplir tres requisitos (art. 1484 del Código Civil):
Un comprador sin conocimientos técnicos no podía verlo en las visitas, aunque las hiciera con atención.
Ya existía cuando se firmó la compraventa, aunque se manifestara después. Normalmente se prueba con un informe pericial.
Hace la vivienda o el local impropio para su uso, o reduce tanto su valor que, de saberlo, no lo habría comprado o habría pagado menos.
Haber comprado "como cuerpo cierto" no impide reclamar: esa cláusula se refiere a la superficie, no a los defectos ocultos. Lo explicamos en nuestra guía sobre vicios ocultos en una vivienda comprada a cuerpo cierto.
| Plazo | Para qué |
|---|---|
| 6 meses | Reclamar vicios ocultos al vendedor, desde la entrega (art. 1490 del Código Civil). Es caducidad: un intento formal de acuerdo (MASC) lo suspende, un simple aviso no. |
| 5 años | Si el defecto es tan grave que la vivienda es inservible o se entregó algo distinto de lo pactado, puede reclamarse por incumplimiento del contrato (art. 1964.2 del Código Civil). |
| 20 días hábiles | Para contestar una demanda en juicio ordinario, de más de 15.000 € (art. 404 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). |
| 10 días hábiles | Para contestar por escrito una demanda en juicio verbal, hasta 15.000 € (art. 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). |
Desde abril de 2025, antes de demandar hay que intentar un acuerdo por un medio adecuado de solución de controversias, el MASC (Ley Orgánica 1/2025, art. 7).
Una pareja compró una vivienda de segunda mano en Madrid. Al poco de entrar a vivir descubrieron que toda la instalación de fontanería estaba dañada. El informe pericial valoró la reparación en 50.000 €. Reclamamos a los vendedores y, ante la falta de acuerdo, demandamos.
Caso anonimizado. Cada asunto depende de sus pruebas: un resultado anterior no garantiza el de otro caso.
Cada reclamación de vicios ocultos es distinta: depende del defecto, de su coste, de las pruebas y de si se llega a juicio. Por eso, después de estudiar su caso le enviamos un presupuesto por escrito, antes de empezar y sin sorpresas.
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Seis meses desde la entrega de la vivienda (art. 1490 del Código Civil). Es un plazo de caducidad: un simple aviso al vendedor no lo detiene, pero sí lo suspende iniciar formalmente un intento de acuerdo (MASC). Si el defecto hace la vivienda inservible, puede reclamarse por incumplimiento del contrato durante cinco años.
Sí. La venta a cuerpo cierto se refiere a la superficie: impide reclamar si la vivienda tiene unos metros menos, pero no exime al vendedor de responder por los defectos graves y ocultos.
Puede elegir entre una rebaja del precio, normalmente el coste de reparar el defecto, o deshacer la compraventa y recuperar lo pagado (art. 1486 del Código Civil). Si el vendedor conocía el defecto y no lo dijo, puede pedir además una indemnización por daños y perjuicios.
Casi siempre. Quien reclama tiene que probar que el defecto existe, que es grave y que ya estaba antes de la venta, y eso se acredita con el informe de un arquitecto o arquitecto técnico. Trabajamos con peritos de confianza.
No acepte ni rechace nada todavía. Guarde lo que ha recibido y anote la fecha, compruebe cuándo entregó las llaves y consulte con un abogado. Hay que revisar si la reclamación llega en plazo, si el defecto era visible o se informó, y contrastar el informe del comprador con otro perito. Si ya ha recibido una demanda, el plazo para contestar es de 10 o 20 días hábiles.
Depende del caso. Después de estudiarlo le enviamos un presupuesto por escrito, antes de empezar. Los honorarios del procurador y del perito van aparte. Si se gana con condena en costas, la otra parte debe pagar los gastos del proceso, con los límites que fija la ley.
Esta página explica la regla general del derecho civil común. Cada caso necesita su propio estudio.
Le decimos si es un vicio oculto reclamable, cuánto plazo le queda y qué pasos seguir.
