Los contratos de alquiler celebrados antes del 9 de mayo de 1985, conocidos popularmente como renta antigua, suponen un gran desafío para los propietarios actuales. La prórroga forzosa permite al inquilino permanecer en la vivienda de forma casi indefinida, a menudo pagando rentas muy por debajo del mercado.
Sin embargo, la ley prevé situaciones específicas en las que el dueño puede recuperar su propiedad. En la mayoría de estos casos, la clave reside en la indemnización al inquilino de renta antigua. Desde Ius & Lex Abogados, analizamos cuánto hay que pagar y cómo gestionar este proceso legalmente en 2026.
¿Sigue vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964?
Aunque parezca sorprendente, la LAU de 1964 sigue aplicándose a estos contratos. La normativa protege el derecho del inquilino a prorrogar el contrato a su voluntad. No obstante, el artículo 62 de dicha ley establece las excepciones a la prórroga, es decir, los motivos legales por los que el dueño puede recuperar la posesión del inmueble.
Casos en los que el dueño debe pagar una indemnización
No siempre que un inquilino de renta antigua se marcha tiene derecho a cobrar. La indemnización solo surge cuando el propietario fuerza la salida por una de las siguientes causas legales:
- Necesidad del arrendador o sus familiares: Si el propietario necesita la vivienda para sí, para sus hijos o para sus padres. Requiere demostrar una necesidad real y preavisar con un año de antelación.
- Derribo para nueva edificación: Si se planea demoler el edificio para construir uno con al menos un tercio más de viviendas. El inquilino puede elegir entre el derecho de retorno o una indemnización.
- Estado de ruina o renovación (Fincas centenarias): Si el inmueble tiene más de 100 años y requiere una renovación integral autorizada por la administración.
¿A cuánto asciende la indemnización? (Cálculos según la LAU)
El importe de la indemnización está tasado por la ley y varía según la causa y la colaboración del inquilino:
Indemnización por Necesidad del Arrendador:
- Desalojo en un plazo de 6 meses: El inquilino tiene derecho a 2 anualidades de renta.
- Desalojo en un plazo de 1 año: El inquilino recibe 1 anualidad de renta.
- Oposición judicial: Si el inquilino se opone sin causa y el dueño gana el juicio, la indemnización se reduce al 50% de lo que correspondería.
Indemnización por derribo o renovación:
- Si el inquilino renuncia al derecho de retorno, la indemnización mínima suele ser de 6 meses de renta.
- En renovaciones de fincas de más de 100 años, la cuantía puede alcanzar las 10 anualidades de renta revalorizada.
El pacto de salida: ¿Se puede negociar una cantidad superior?
En la práctica de Ius & Lex Abogados, la vía más rápida suele ser la negociación privada. Aunque los derechos son irrenunciables preventivamente, una vez surge la causa de necesidad, las partes pueden firmar un acuerdo de resolución por transacción.
Muchos propietarios optan por ofrecer cantidades superiores a las legales para evitar procesos judiciales que pueden durar entre 18 y 24 meses. Es vital que estos acuerdos estén supervisados por abogados para garantizar su validez jurídica.
Causas por las que NO hay que pagar indemnización
Existen escenarios donde el propietario recupera la vivienda sin coste alguno por incumplimiento del arrendatario:
- Falta de pago de la renta o suministros.
- Subarriendo o traspaso ilegal del inmueble.
- No ocupación: Si el inquilino no vive en la casa más de 6 meses al año sin causa justificada.
- Duplicidad de vivienda: Si el inquilino tiene acceso a otra vivienda de similares características en la misma localidad.
¿Necesita recuperar su propiedad de renta antigua?
En Ius & Lex Abogados somos especialistas en Derecho Inmobiliario y gestión de contratos históricos. Analizamos su contrato para encontrar la vía más rápida y segura de recuperar su patrimonio. Negociar la salida requiere un análisis de costes y beneficios. Nuestra resolución de contratos de alquiler busca siempre el acuerdo más rentable para el dueño.
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