La coexistencia entre el nudo propietario y el usufructuario es una de las relaciones jurídicas más complejas del derecho civil. A menudo, el propietario se siente desprotegido al poseer una titularidad “vacía” de uso, mientras que el usufructuario asume que su derecho de disfrute es ilimitado. Sin embargo, la ley y la jurisprudencia reciente de 2026 establecen límites claros para proteger el patrimonio frente a posibles abusos o negligencias.
En este artículo, analizamos a fondo cuáles son los derechos reales que conserva el nudo propietario, desde la capacidad de hipotecar su derecho hasta la facultad de inspeccionar la finca o exigir el pago de derramas estructurales. Si te encuentras en una situación de conflicto o necesitas blindar tu propiedad, esta guía técnica te proporcionará las herramientas legales necesarias para garantizar la integridad de tu activo.
El deslinde de facultades y la elasticidad del dominio
Para abordar con rigor los derechos del nudo propietario, es fundamental comprender la naturaleza del dominio como un derecho elástico. En el ordenamiento jurídico español, la propiedad no se extingue cuando se constituye un usufructo, sino que se comprime. El nudo propietario conserva la titularidad dominical, pero se ve privado temporalmente de las facultades de uso y disfrute, las cuales revertirán de forma automática y expansiva al extinguirse el derecho real del usufructuario.
El artículo 467 del Código Civil establece el principio de salva rerum substantia, que obliga al usufructuario a conservar la forma y la sustancia de la cosa. Sin embargo, en la práctica jurídica de 2026, el nudo propietario tiene un derecho activo a que esa “sustancia” no se limite a la integridad física, sino que se extienda a la sustancia económica y funcional del bien. Esto implica que el propietario puede oponerse a cualquier transformación que, aun mejorando el valor estético, altere el destino económico o la configuración jurídica de la propiedad.
La protección de la expectativa dominical
El nudo propietario es titular de una expectativa legítima de recuperación del pleno dominio. Esta posición jurídica le faculta para ejercitar acciones preventivas. No es necesario esperar a que el daño se produzca; si el usufructuario realiza actos que ponen en peligro la integridad del bien, el nudo propietario puede invocar el artículo 520 del Código Civil para solicitar medidas de seguridad o, en casos extremos, la administración de los bienes.
La doctrina moderna subraya que el nudo propietario no es un sujeto pasivo, sino un vigilante de la integridad del patrimonio, con facultades para intervenir en cualquier proceso que afecte a la propiedad frente a terceros.
Casuística: escenarios de conflicto en la delimitación de derechos
Escenario 1: Alteración del destino del inmueble
Un usufructuario decide transformar una vivienda residencial en un espacio de coworking o una oficina técnica, realizando pequeñas obras de tabiquería que no dañan la estructura. El nudo propietario tiene derecho a oponerse y exigir la reversión inmediata a su estado original. Aunque la rentabilidad para el usufructuario aumente, el nudo propietario no tiene por qué aceptar un cambio en la naturaleza del bien que podría conllevar una fiscalidad diferente o una mayor degradación por el tránsito público de personas.
Escenario 2: Omisión de mantenimiento en sistemas tecnológicos
En el caso de fincas modernas con instalaciones de energías renovables o sistemas de domótica, el nudo propietario tiene derecho a exigir que el usufructuario cumpla con los protocolos de mantenimiento técnico. Si la desidia del usufructuario provoca que las garantías del fabricante se pierdan, el nudo propietario puede interponer una acción de resarcimiento por la pérdida de valor venal del equipo, ya que la “sustancia” tecnológica ha sido comprometida.
Referencia jurisprudencial
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que el nudo propietario ostenta la legitimación ad causam para litigar en todo lo que afecte a la propiedad frente a terceros (deslindes, acciones reivindicatorias o defensa frente a servidumbres no consentidas). El usufructuario solo podrá defender su derecho de posesión, pero cualquier pleito que afecte al título de propiedad requiere la intervención directa y el derecho de defensa del nudo propietario para evitar la indefensión de su derecho latente.
El derecho de disposición y su encaje en el mercado hipotecario
Una de las facultades más relevantes del nudo propietario es el ius disponendi. A pesar de no tener la posesión del bien, el propietario conserva la capacidad legal para transmitir su derecho, gravarlo o hipotecarlo. El artículo 489 del Código Civil es tajante al permitir al propietario enajenar los bienes sujetos a usufructo, con la única limitación de que no perjudique al usufructuario ni altere la forma o sustancia de la cosa.
En el mercado actual, la venta de la nuda propiedad se ha convertido en una herramienta de planificación financiera y sucesoria recurrente. El comprador de la nuda propiedad adquiere un derecho que, aunque “vacío” de uso inmediato, tiene un valor actuarial que aumenta proporcionalmente con la edad del usufructuario o la cercanía del término del contrato. Para el nudo propietario original, esta venta permite capitalizar un activo inmobiliario sin desalojar al usufructuario, cumpliendo una función social y económica clave.
La hipoteca de la nuda propiedad: viabilidad y ejecución
Desde el punto de vista de la garantía real, la nuda propiedad puede ser hipotecada de acuerdo con el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria. Esta operación es técnicamente compleja debido a que la garantía es un derecho limitado. En caso de ejecución hipotecaria por impago del nudo propietario, el acreedor (generalmente una entidad bancaria) solo puede sacar a subasta la nuda propiedad. El adjudicatario de la finca en dicha subasta la adquirirá con la carga del usufructo incólume.
Es importante destacar que, si el usufructo se extingue después de constituida la hipoteca, esta se extenderá automáticamente al pleno dominio, a menos que se haya pactado lo contrario. Esto supone que la garantía bancaria se “revaloriza” con el simple paso del tiempo o el fallecimiento del usufructuario, lo que convierte a la nuda propiedad en una garantía atractiva para créditos a largo plazo.
Casuística: conflictos en la transmisión y gravamen
Escenario 1: El derecho de tanteo y retracto en la venta
En determinadas comunidades autónomas con derecho civil propio (como Cataluña), o en casos de usufructos derivados de arrendamientos históricos, pueden existir derechos de adquisición preferente. Si el nudo propietario vende su derecho a un tercero sin notificar fehacientemente al usufructuario (en los casos donde la ley así lo prevea), podría enfrentarse a un proceso de retracto legal, obligándole a deshacer la venta en las mismas condiciones pactadas con el tercero.
Escenario 2: La colisión entre la hipoteca y el uso del bien
Si un nudo propietario hipoteca la finca y, posteriormente, el usufructuario y el propietario deciden de mutuo acuerdo elevar la renta de un posible subarriendo o modificar las condiciones de uso, estas modificaciones no podrán perjudicar al acreedor hipotecario. Si la ejecución llega a producirse, el banco tiene derecho a que el bien sea valorado conforme a las condiciones existentes en el momento de la constitución de la hipoteca, evitando colusiones entre nudo propietario y usufructuario para devaluar el valor de la subasta.
Referencia jurisprudencial
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha aclarado en reiteradas ocasiones que el nudo propietario no necesita la intervención ni el consentimiento del usufructuario para inscribir una hipoteca sobre su derecho. No obstante, para que la hipoteca afecte a la totalidad de la finca una vez consolidado el dominio, es necesaria una claridad meridiana en la escritura de constitución, evitando que el registrador de la propiedad deniegue la extensión de la garantía por falta de determinación del objeto.
Obras, reparaciones y el conflicto de las derramas estructurales
La delimitación de quién debe pagar cada intervención en un inmueble es, estadísticamente, la principal causa de litigio en los despachos de derecho inmobiliario. El Código Civil establece una dicotomía clara basada en la naturaleza de la obra: las reparaciones ordinarias frente a las extraordinarias. Sin embargo, la evolución técnica de la edificación y las nuevas normativas de habitabilidad han hecho que esta frontera sea cada vez más compleja de definir.
Según el artículo 500 del Código Civil, el usufructuario está obligado a costear las reparaciones ordinarias. Estas se definen como aquellas que proceden de los deterioros o desperfectos que fluyen del uso natural de la cosa y son indispensables para su conservación. Por el contrario, el artículo 501 atribuye al nudo propietario las reparaciones extraordinarias, entendiendo por tales aquellas que afectan a la estructura, la configuración esencial o la subsistencia misma del bien a largo plazo.
El derecho a ser notificado y el auxilio judicial
El nudo propietario tiene el derecho estricto a recibir notificación urgente por parte del usufructuario sobre la necesidad de reparaciones extraordinarias. Si el usufructuario omite este aviso y el bien sufre un daño mayor, el nudo propietario puede reclamar daños y perjuicios. En caso de que el propietario realice la obra, el usufructuario debe permitir el acceso y, además, el propietario tiene derecho a exigir el abono del interés legal del capital invertido mientras dure el usufructo.
Si el nudo propietario se niega a realizar una reparación extraordinaria necesaria para la subsistencia del bien, el usufructuario puede hacerla él mismo, pero tendrá derecho a reclamar el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de dicha obra al finalizar el usufructo (artículo 502 CC).
Casuística: reparaciones estructurales y eficiencia energética
Escenario 1: La rehabilitación de fachadas y cubiertas
Cuando una comunidad de propietarios aprueba una derrama para la rehabilitación de la envolvente térmica o el arreglo de tejados, el nudo propietario es el responsable legal del pago frente a la comunidad. Aunque el usufructuario se beneficie de un mayor confort o ahorro en suministros, el Tribunal Supremo ha calificado estas obras como estructurales y de conservación del valor patrimonial. El nudo propietario no puede repercutir el coste del capital, pero sí el interés legal del mismo si así lo solicita formalmente.
Escenario 2: La sustitución de calderas y sistemas de climatización
Este es un terreno gris. Si la caldera se rompe por falta de mantenimiento (limpieza de filtros, revisiones anuales), la reparación es ordinaria y corresponde al usufructuario. No obstante, si la caldera llega al final de su vida útil y debe ser sustituida por una nueva que cumpla con la normativa de bajas emisiones de 2026, se considera una mejora de capital o reparación extraordinaria que debe asumir el nudo propietario, ya que es una inversión que queda en el inmueble permanentemente.
Referencia jurisprudencial
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2025 ha subrayado que las derramas destinadas a la ITE (Inspección Técnica de Edificios) y las obras derivadas de su resultado negativo son siempre responsabilidad del nudo propietario. La jurisprudencia entiende que estas intervenciones no son un “uso” del bien, sino una carga inherente a la titularidad dominical que garantiza que el inmueble siga existiendo legalmente en el tráfico jurídico.
Régimen fiscal y cargas de la propiedad
La distribución de las cargas económicas entre el nudo propietario y el usufructuario es una cuestión de orden público en lo que respecta a la Administración, pero de orden privado en la relación interna entre ambos. El principio general emana del artículo 504 del Código Civil: el pago de las contribuciones que recaigan directamente sobre el capital será de cuenta del nudo propietario.
No obstante, el usufructuario está obligado a pagar las contribuciones anuales y los gravámenes que afecten a los frutos (artículo 505 CC). En el marco normativo de 2026, esto requiere un análisis detallado de cada impuesto y tasa municipal para evitar embargos o reclamaciones por enriquecimiento injusto.
El impuesto sobre bienes inmuebles y las tasas municipales
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto que grava la titularidad del derecho real. Aunque en muchas ocasiones existe una cláusula contractual que intenta trasladar el pago al usufructuario, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha aclarado que, frente al Ayuntamiento, el sujeto pasivo es el titular del derecho que conste en el catastro, que suele ser el nudo propietario o el usufructuario dependiendo de quién figure como titular catastral mayoritario. Sin embargo, en la relación interna, el nudo propietario es quien debe soportar el coste del IBI, mientras que el usufructuario debe hacerse cargo de tasas ligadas al uso, como la tasa de gestión de residuos sólidos urbanos (basuras).
Las cuotas de la comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no distingue entre nudo propietario y usufructuario a efectos de solvencia de la comunidad. El obligado al pago de los gastos comunes frente a la comunidad de vecinos es siempre el propietario. El nudo propietario no puede excusarse en que el usufructuario no le abona su parte para dejar de pagar a la comunidad.
Internamente, el criterio de reparto es el siguiente: las cuotas ordinarias (mantenimiento, limpieza, luz, portería) son responsabilidad del usufructuario. Las cuotas extraordinarias o derramas de mejora estructural recaen sobre el nudo propietario. Si el nudo propietario paga las cuotas ordinarias ante la morosidad del usufructuario, tiene derecho a reclamárselas judicialmente de forma inmediata.
Casuística: el impago de cargas y sus consecuencias
Escenario 1: Ejecución fiscal por impago de IBI
Si el nudo propietario desatiende el pago del IBI y la administración tributaria inicia el procedimiento de apremio, el usufructuario tiene derecho a pagar la deuda para evitar el embargo y subasta del bien. En este caso, el usufructuario se subroga en el crédito de la Administración y puede exigir al nudo propietario el abono del capital más los intereses legales al término del usufructo, o incluso compensar dicha deuda con otras obligaciones pendientes.
Escenario 2: El usufructuario moroso en gastos de comunidad
Un usufructuario disfruta de la vivienda pero se niega a pagar los gastos de comunidad ordinarios. La comunidad demandará al nudo propietario. Una vez satisfecho el pago, el nudo propietario puede interponer una demanda de juicio verbal (o monitorio según la cuantía) contra el usufructuario. Si la morosidad es persistente y grave, el nudo propietario podría incluso alegar un “abuso de derecho” o incumplimiento de las obligaciones de conservación para solicitar la extinción del usufructo conforme al artículo 520 CC.
Referencia jurisprudencial
La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2024 reafirma que, salvo pacto expreso en contra en el título constitutivo del usufructo, el nudo propietario es quien debe soportar patrimonialmente el IBI. La doctrina recuerda que el IBI grava el valor de la propiedad en sí misma (el capital), no el beneficio que se extrae de ella (los frutos), por lo que su traslación automática al usufructuario sin base contractual es nula en derecho.
La facultad de inspección y el límite del abuso de derecho
Aunque el Código Civil no dedica un artículo específico a regular un “derecho de visita” o inspección periódica, la doctrina y la jurisprudencia lo consideran una facultad inherente a la nuda propiedad. Esta facultad emana de la obligación del usufructuario de cuidar las cosas como un “buen padre de familia” (artículo 497 del Código Civil) y de la responsabilidad del propietario de garantizar la integridad del bien frente a terceros o ante la propia desidia del poseedor.
El nudo propietario tiene derecho a verificar que no se están realizando obras prohibidas, que no existe una infravivienda o que no se está alterando el destino económico de la finca. No obstante, este derecho debe ejercerse en equilibrio con el derecho a la intimidad y la inviolabilidad del domicilio del usufructuario, especialmente cuando el objeto del usufructo es una vivienda habitual.
El ejercicio legítimo de la vigilancia patrimonial
Para que el ejercicio de este derecho no sea considerado un abuso o una perturbación del pacífico disfrute, el nudo propietario debe actuar bajo los principios de buena fe y preaviso. La facultad de inspección se justifica plenamente cuando existen indicios de abandono, falta de reparaciones ordinarias o ante la proximidad de hitos administrativos obligatorios, como la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
En el contexto legal de 2026, si el usufructuario impide sistemáticamente el acceso para comprobar el estado de elementos estructurales o instalaciones de riesgo (gas, calderas, estructuras de madera), el nudo propietario puede solicitar una autorización judicial de entrada basándose en la protección de la “sustancia de la cosa” que impone el artículo 467 CC.
Casuística: el límite entre la inspección y el acoso
Escenario 1: Sospecha de subarriendo no consentido o actividades ilícitas
Si el nudo propietario tiene pruebas de que el usufructuario está destinando la vivienda a un uso distinto del pactado (por ejemplo, un local de almacenamiento de materiales peligrosos o un subarriendo masivo por habitaciones sin control), tiene derecho a realizar una inspección presencial acompañada, si es necesario, de un acta notarial. El usufructuario no puede alegar su derecho al disfrute para encubrir una actividad que devalúe el inmueble o genere riesgos de responsabilidad civil para el propietario.
Escenario 2: La instalación de sistemas de vigilancia remota
En la era digital, surge el conflicto de si el nudo propietario puede instalar sensores de humedad, de humo o dispositivos IoT para monitorizar la salud estructural del edificio. La jurisprudencia actual tiende a permitir estos dispositivos siempre que no capturen imágenes, sonidos o datos personales del usufructuario, limitándose estrictamente a la telemetría del estado del inmueble para prevenir daños mayores (inundaciones, incendios o colapsos).
Referencia jurisprudencial
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 2024 estableció que el nudo propietario actúa conforme a derecho cuando exige visitas anuales de inspección técnica, siempre que se realicen en horas hábiles y con preaviso razonable. La sentencia subraya que negar el acceso al propietario de forma reiterada constituye una causa legítima para iniciar acciones judiciales de protección, ya que el propietario no tiene por qué esperar a la extinción del usufructo para descubrir que el bien ha sido gravemente dañado.
El usufructo en el ámbito societario
El usufructo de acciones o participaciones sociales desplaza el conflicto del plano físico al plano jurídico-económico. En este escenario, el nudo propietario mantiene la titularidad de los títulos, pero el usufructuario adquiere el derecho a los beneficios (dividendos). La normativa clave aquí es el artículo 127 de la Ley de Sociedades de Capital, que establece una regla de oro: la cualidad de socio reside en el nudo propietario.
Esto significa que, salvo disposición contraria en los estatutos, el nudo propietario conserva los derechos políticos, principalmente el derecho de voto en las juntas generales, mientras que el usufructuario tiene derecho a percibir los dividendos acordados por la sociedad durante el periodo del usufructo.
Derechos políticos y económicos: el equilibrio de poder
El nudo propietario tiene un interés legítimo en la supervivencia y el crecimiento de la sociedad a largo plazo, mientras que el usufructuario suele priorizar el reparto inmediato de beneficios. Esta tensión se resuelve legalmente otorgando al nudo propietario la facultad de decidir sobre fusiones, escisiones, modificaciones estatutarias o ampliaciones de capital, ya que estas decisiones afectan a la “sustancia” misma del activo financiero.
No obstante, el usufructuario no es un mero espectador. Si el nudo propietario ejerce su derecho de voto de forma maliciosa para evitar el reparto de dividendos (por ejemplo, votando sistemáticamente a favor de reservas voluntarias sin justificación), el usufructuario podría impugnar los acuerdos sociales por abuso de derecho.
El derecho de suscripción preferente
Un punto crítico ocurre durante las ampliaciones de capital. El nudo propietario tiene el derecho de suscripción preferente de las nuevas acciones. Si decide no ejercerlo, puede vender esos derechos. Lo obtenido por la venta de los derechos de suscripción se considera capital, no fruto, por lo que pertenece al nudo propietario, aunque el usufructuario tendrá derecho al usufructo sobre esa cantidad de dinero obtenida (usufructo de dinero o cuasi-usufructo).
Casuística: conflictos en la gestión de la empresa
Escenario 1: El reparto de reservas tras la extinción
Si durante el usufructo la sociedad no reparte dividendos y acumula reservas, y el usufructo se extingue (por ejemplo, por fallecimiento del usufructuario), surge un derecho de crédito a favor de los herederos del usufructuario. Estos pueden reclamar al nudo propietario la parte de las reservas constituidas durante el usufructo que tengan la consideración de beneficios no repartidos. Es un cálculo contable complejo que suele requerir peritaje económico.
Escenario 2: La impugnación de acuerdos sociales
Un nudo propietario vota a favor de una ampliación de capital que diluye drásticamente el valor de las acciones para dar entrada a un nuevo socio. El usufructuario, viendo que su futura expectativa de dividendos se reduce, puede intentar intervenir en el proceso. La jurisprudencia actual permite que el usufructuario impugne acuerdos que lesionen directamente sus intereses económicos, aunque no ostente el derecho de voto principal.
Referencia jurisprudencial
La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de octubre de 2024 clarificó que el nudo propietario debe ejercer sus derechos de voto bajo el principio de lealtad. Si se demuestra que el nudo propietario utiliza su voto para asfixiar económicamente al usufructuario, los tribunales pueden anular el acuerdo social de no reparto de dividendos, obligando a la sociedad a distribuir el beneficio mínimo legal si se dan las condiciones de solvencia necesarias.
Acciones procesales para la protección de la nuda propiedad
El nudo propietario dispone de un abanico de acciones judiciales para reaccionar ante las perturbaciones que puedan afectar a su derecho. En 2026, con la agilización de los procedimientos civiles, es fundamental seleccionar la vía procesal correcta (juicio verbal o ordinario) en función de si se busca una protección sumaria o una declaración de fondo sobre la propiedad.
La base de estas acciones reside en la legitimación del nudo propietario para defender el dominio frente a terceros e, incluso, frente al propio usufructuario cuando este excede sus facultades. No debemos olvidar que el nudo propietario conserva la titularidad del bien, lo que le otorga el control sobre las acciones reales que afectan al título.
Acción negatoria y acción reivindicatoria
La acción negatoria es la herramienta predilecta del nudo propietario para declarar la inexistencia de gravámenes o servidumbres que terceros pretendan imponer sobre la finca. Dado que el usufructuario solo tiene el uso, no puede consentir cargas que afecten a la propiedad a largo plazo. Por su parte, la acción reivindicatoria permite al nudo propietario recuperar la titularidad frente a un tercero que posea el bien sin título, aunque sea el usufructuario quien tenga el derecho a la posesión inmediata.
La acción de extinción por mal uso (Artículo 520 CC)
Esta es la medida más drástica. El artículo 520 del Código Civil establece que el usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa usufructuada; sin embargo, si el abuso fuera considerable y causara un perjuicio grave al propietario, este podrá pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos y el premio que se le asigne por su administración.
En la práctica procesal moderna, se utiliza esta vía cuando el usufructuario convierte el inmueble en un foco de insalubridad, realiza obras de demolición no autorizadas o permite que el bien sufra una degradación estructural irreversible.
Interdictos de obra nueva y obra ruinosa
Si el usufructuario inicia obras que alteran la configuración del inmueble (por ejemplo, derribar muros de carga para unir estancias), el nudo propietario puede interponer un interdicto de obra nueva. Este procedimiento sumario permite paralizar la obra de forma inmediata para evitar un daño de difícil reparación. Del mismo modo, ante la pasividad del usufructuario que pone en riesgo la estabilidad del edificio, cabe la acción de obra ruinosa para forzar las medidas de seguridad urgentes.
Casuística: defensa judicial del patrimonio
Escenario 1: El usufructuario permite una ocupación por terceros
Si el usufructuario, por negligencia o voluntad propia, permite que un tercero (un “okupa” o un arrendatario sin contrato legal) permanezca en la vivienda, el nudo propietario está legitimado para interponer acciones de desahucio. Aunque el derecho de uso sea del usufructuario, el propietario puede intervenir si demuestra que esa ocupación pone en riesgo el valor del bien o le expone a responsabilidades administrativas o multas por actividades ilícitas en el inmueble.
Escenario 2: La reclamación de daños y perjuicios
Al finalizar el usufructo, es común encontrar desperfectos que exceden el desgaste natural. El nudo propietario dispone de un plazo de prescripción para reclamar daños y perjuicios. En este punto, es vital haber realizado un inventario inicial al constituirse el usufructo. Si no hubo inventario, la ley presume que el bien se entregó en buen estado, lo que facilita la reclamación del propietario frente a los herederos del usufructuario.
Referencia jurisprudencial
La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de febrero de 2025 ha reafirmado que el nudo propietario puede ejercitar la acción de desahucio por precario contra cualquier persona que ocupe el inmueble sin título, incluso si el usufructuario se muestra indiferente. La sentencia subraya que el propietario no tiene por qué ver cómo se deteriora su activo por la inacción de quien tiene el uso, protegiendo así el derecho constitucional a la propiedad privada.
Consolidación del dominio y liquidación de cuentas
La consolidación del pleno dominio se produce cuando el derecho de usufructo se extingue y se reúne con la nuda propiedad en una sola persona. Según el artículo 513 del Código Civil, las causas principales son el fallecimiento del usufructuario, la llegada del término pactado, la renuncia o la reunión de ambos derechos en una misma mano (consolidación por compra o herencia).
Desde el instante en que ocurre la causa de extinción, el nudo propietario recupera el derecho de uso y disfrute de forma inmediata. No obstante, para que esta recuperación tenga plenos efectos frente a terceros y en el tráfico jurídico, es necesario formalizar la extinción en el Registro de la Propiedad y proceder a una liquidación de obligaciones pendientes entre las partes.
El proceso de liquidación: reembolsos y mejoras
Al término del usufructo, se abre un periodo de liquidación basado en el artículo 522 del Código Civil. El usufructuario (o sus herederos) debe entregar la cosa al propietario, pero pueden surgir derechos de crédito cruzados:
- Mejoras útiles y de recreo: El usufructuario no tiene derecho a que se le abone el coste de las mejoras que haya realizado, pero sí tiene el derecho a retirarlas si es posible hacerlo sin deterioro de los bienes (ius tollendi).
- Compensación por desperfectos: El nudo propietario puede compensar las mejoras que queden en el inmueble con los desperfectos que el usufructuario haya causado por negligencia.
- Intereses por reparaciones extraordinarias: Si el nudo propietario realizó obras estructurales y no cobró los intereses legales anuales, podrá reclamarlos a la herencia del usufructuario en este momento.
Trámites registrales y fiscales en 2026
La consolidación del dominio es un hecho imponible. Aunque no existe una nueva transmisión (porque el nudo propietario ya era dueño), la ley fiscal obliga a liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones por la parte del valor que se recupera. En 2026, los sistemas de interoperabilidad entre notarías y registros facilitan que la cancelación de la carga del usufructo se realice mediante una instancia privada (en caso de fallecimiento) acompañada del certificado de defunción, o mediante escritura pública de renuncia.
Casuística: el conflicto tras la extinción
Escenario 1: La ocupación por los herederos del usufructuario
Es frecuente que, tras el fallecimiento del usufructuario vitalicio, sus familiares o cuidadores permanezcan en el inmueble. Desde el punto de vista del nudo propietario, estos sujetos pasan a ser poseedores sin título (precarios). El propietario tiene derecho a la recuperación inmediata de la posesión y puede interponer una acción de desahucio por precario si los ocupantes no desalojan la finca en un plazo razonable tras el requerimiento fehaciente.
Escenario 2: La retención por gastos pendientes
A diferencia de otros derechos, el usufructuario no tiene un derecho de retención general sobre la cosa por las deudas que el propietario tenga con él (por ejemplo, por reparaciones extraordinarias que pagó el usufructuario), a menos que se trate de reembolsos por contribuciones o gastos de producción pendientes expresamente previstos en el Código Civil. El bien debe ser restituido, y las deudas deben reclamarse por la vía del juicio declarativo correspondiente.
Referencia jurisprudencial
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de diciembre de 2024 estableció que, si el nudo propietario acepta la entrega de llaves sin realizar una reserva expresa sobre el estado del inmueble, se presume que recibe el bien a su satisfacción. Por ello, es técnica jurídica recomendada que el nudo propietario acuda a la toma de posesión con un perito o levante un acta notarial de presencia para documentar cualquier daño que deba ser reclamado a la masa hereditaria del usufructuario.
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