En Ius & Lex abogados sabemos que la transmisión de un inmueble en la capital, ya sea por venta, herencia o donación, conlleva una carga fiscal que a menudo genera confusión. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, ha sufrido cambios drásticos tras las sentencias del Tribunal Constitucional y la reforma estatal de 2021.
Para este ejercicio 2026, la normativa en Madrid se encuentra plenamente consolidada, ofreciendo al contribuyente herramientas para evitar pagar de más. A continuación, desglosamos todo lo que necesita saber para optimizar su factura fiscal.
¿Qué grava exactamente este impuesto?
La plusvalía municipal grava exclusivamente el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo que se ha tenido la propiedad. Es fundamental entender que solo se paga por el valor del terreno, excluyendo el valor de la construcción o edificación.
En Madrid, el tipo impositivo aplicable es del 29% sobre la base imponible.
Los dos métodos de cálculo: Elija el que más le favorezca
Desde la reforma de 2021, el contribuyente tiene el derecho legal de elegir entre dos sistemas de cálculo, debiendo optar siempre por aquel que resulte en una cuota menor.
Método objetivo (por Coeficientes)
Se basa en multiplicar el valor catastral del suelo (disponible en su recibo del IBI) por un coeficiente que depende de los años de tenencia del inmueble.
Método de incremento real (Estimación directa)
Este método es ideal cuando la ganancia patrimonial real ha sido baja. Se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión (según escrituras) y aplicando el porcentaje que el valor del suelo representa sobre el total del inmueble.
Fórmula del Incremento Real (Método Directo)
Incremento Real = (Valor Venta − Valor Compra) ×
Si tiene dudas sobre el ahorro fiscal en su transmisión, nuestro despacho cuenta con especialistas en derecho inmobiliario para optimizar el pago de sus impuestos municipales en Madrid.
Tablas de coeficientes en Madrid para 2026
Los coeficientes estatales se actualizan anualmente. Para 2026, se observa una subida en los tramos de tenencia media (7 a 15 años) y una reducción para las propiedades mantenidas más de 17 años.
| Periodo de Tenencia | Coeficiente 2026 |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,16 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 y 3 años | 0,15 |
| 5 años | 0,18 |
| 7 años | 0,22 |
| 10 años | 0,16 |
| 15 años | 0,10 |
| 20 años o más | 0,35 |
Fuente: Coeficientes según el Real Decreto-ley 16/2025 vigentes para el ejercicio 2026.
Plusvalía en herencias: Bonificaciones de hasta el 95%
Si ha recibido un inmueble por herencia en Madrid (mortis causa), puede beneficiarse de bonificaciones muy significativas, siempre que se trate de la vivienda habitual del fallecido o de un local afecto a su actividad económica.
Los porcentajes de bonificación en 2026 se gradúan según el Valor Catastral del Suelo (VCS):
- VCS hasta 60.000 €: 95% de bonificación.
- VCS entre 60.000 € y 100.000 €: 85% de bonificación.
- VCS entre 100.000 € y 138.000 €: 70% de bonificación.
- VCS superior a 138.000 €: 40% de bonificación.
Requisito clave: El heredero (descendiente, ascendiente o cónyuge) debe mantener la propiedad del inmueble durante los 5 años siguientes al fallecimiento para no perder este beneficio.
¿Cuándo no se paga la plusvalía?
Existen supuestos de no sujeción donde el pago es cero:
- Venta a pérdidas: Si demuestra documentalmente que el valor de venta es inferior al de compra, no existe hecho imponible.
- Dación en pago: Para la cancelación de deudas hipotecarias sobre la vivienda habitual.
Incluso en estos casos, es obligatorio presentar la declaración informativa ante el Ayuntamiento de Madrid dentro de plazo.
Plazos y obligaciones
No cumplir con los plazos puede acarrear recargos e intereses de demora.
- Ventas y Donaciones: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga de otros 6 meses.
Por qué consultar con Ius & Lex abogados
La elección del método de cálculo y la correcta acreditación de bonificaciones pueden suponer un ahorro de miles de euros. En Ius & Lex abogados realizamos el estudio comparativo de su caso y gestionamos todas las autoliquidaciones.
No liquide su impuesto sin un análisis previo. Contacte con nuestro equipo de expertos para asegurar que paga el mínimo legal posible.
