En el complejo mercado inmobiliario español, es muy común encontrar situaciones donde la propiedad de una casa se encuentra “dividida”. En Ius & Lex abogados, como especialistas en derecho inmobiliario y sucesorio, recibimos a diario consultas de clientes que han heredado una vivienda pero no pueden vivir en ella, o de propietarios que desean vender su inmueble manteniendo el derecho a residir en él de por vida
Para entender estas situaciones, es imprescindible conocer el binomio que forman el usufructo y la nuda propiedad.
¿Qué es el usufructo y la nuda propiedad?
El derecho de propiedad en España se puede desglosar en dos figuras jurídicas distintas:
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El Usufructo: Es el derecho real de usar y disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia (Artículo 467 del Código Civil). El titular es el usufructuario.
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La Nuda Propiedad: Es la titularidad legal del bien, pero sin el derecho a su uso. El titular es el nudo propietario. Se suele decir que tiene una “propiedad desnuda” porque solo recuperará el pleno dominio cuando el usufructo se extinga.
Cuando una misma persona reúne ambos derechos, hablamos de pleno dominio o plena propiedad
Derechos y obligaciones del usufructuario
En Ius & Lex abogados destacamos que el usufructuario tiene un poder muy amplio sobre la vivienda, que va más allá de simplemente residir en ella:
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Derecho de uso y alquiler: El usufructuario puede vivir en la casa o alquilarla a terceros, percibiendo íntegramente las rentas (frutos civiles) sin necesidad de repartirlas con el nudo propietario.
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Venta del derecho: El usufructuario puede vender su derecho de usufructo a otra persona, aunque dicho derecho seguirá extinguiéndose bajo las mismas condiciones originales (por ejemplo, cuando fallezca el usufructuario original si es vitalicio).
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Mejoras: Puede realizar obras de mejora o recreo siempre que no altere la estructura o sustancia del bien.
Por su parte, el usufructuario debe realizar un inventario antes de entrar, cuidar la vivienda como “un buen padre de familia” y realizar las reparaciones ordinarias derivadas del uso diario.
La nuda propiedad: ¿Qué puede hacer el dueño legal?
El nudo propietario, aunque no puede usar la vivienda, mantiene derechos fundamentales: 1
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Venta de la nuda propiedad: Puede vender su título a un tercero o hipotecarlo, siempre respetando el derecho del usufructuario, que no podrá ser perturbado.
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Reparaciones extraordinarias: Tiene la obligación de realizar y costear las obras estructurales o de gran envergadura (como el arreglo de un tejado o fachadas).
Reparto de gastos: ¿Quién paga el IBI y la Comunidad?
Esta es la duda más frecuente en nuestro despacho. Basándonos en la normativa vigente y la jurisprudencia, el reparto habitual de gastos es el siguiente:
| Concepto de Gasto | ¿Quién es el responsable? | Justificación |
| IBI (Impuesto Bienes Inmuebles) | Usufructuario |
Es el sujeto pasivo según la Ley de Haciendas Locales. |
| Cuotas de Comunidad (Ordinarias) | Usufructuario / Nudo Propietario |
El nudo propietario responde ante la comunidad, pero internamente debe pagarlas el usufructuario por ser gastos de uso. |
| Derramas Extraordinarias | Nudo Propietario |
Son mejoras estructurales que incrementan el valor del bien. |
| Suministros (Luz, Agua, Gas) | Usufructuario |
Corresponden al consumo efectivo realizado. |
| Tasa de Basuras | Usufructuario |
Es un servicio vinculado al uso de la vivienda. |
¿Cómo se calcula el valor del usufructo?
Para herencias o ventas, es vital conocer el valor económico del usufructo. La fórmula más utilizada para el usufructo vitalicio es
V = 89 – E
Donde E es la edad del usufructuario. El resultado es el porcentaje del valor total de la vivienda que le corresponde al usufructo, con un máximo del 70% (para menores de 19 años) y un mínimo del 10% (para mayores de 79 años).
¿Cuándo finaliza el usufructo?
La extinción del usufructo y la consiguiente consolidación del pleno dominio en manos del nudo propietario ocurre principalmente por:
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Fallecimiento del usufructuario: En los casos de usufructo vitalicio, es la causa más común. El derecho no se hereda, pasa directamente al nudo propietario.
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Vencimiento del plazo: Si se pactó por un tiempo determinado (usufructo temporal).
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Renuncia: El usufructuario puede renunciar formalmente a su derecho.
¿Tiene dudas sobre el reparto de gastos o quiere vender una nuda propiedad?
En Ius & Lex abogados analizamos su caso particular para garantizar que sus derechos como propietario o usufructuario estén protegidos. Una mala gestión de los plazos o de las obligaciones fiscales puede acarrear sanciones o conflictos familiares evitables.
Contáctenos hoy mismo para una consulta personalizada.
