La transmisión de una cuota de proindiviso (la titularidad compartida de un bien, generalmente heredado) es una de las consultas más frecuentes en nuestro despacho. Ya sea para unificar la propiedad en una sola mano o para favorecer a un familiar, la donación se presenta como una alternativa a la venta. Sin embargo, desprenderse de una parte de una vivienda de forma gratuita no está exento de una carga fiscal compleja que varía drásticamente según el grado de parentesco y la comunidad autónoma donde radique el inmueble.
¿Es mejor donar o vender la parte del proindiviso?
Esta es la pregunta del millón. La respuesta depende fundamentalmente de dos factores: el grado de parentesco y la Comunidad Autónoma.
Desde un punto de vista puramente fiscal:
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La Venta (Compraventa): Está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo impositivo suele oscilar entre el 6% y el 10% del valor de la cuota transmitida, dependiendo de la región (por ejemplo, en la Comunidad Valenciana se reduce al 9% a partir de junio de 2026). El comprador paga el ITP y el vendedor tributa en su IRPF por la ganancia patrimonial.
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La Donación: Está sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Aquí, el donatario (quien recibe) paga el impuesto, y el donante también debe declarar la operación en su IRPF (la llamada “trampa” fiscal).
¿Cuándo interesa donar? Generalmente, cuando el donatario es un hijo o descendiente directo (Grupo I y II) y la comunidad autónoma aplica bonificaciones del 99%. En estos casos, el coste del ISD es testimonial (1% de la cuota). Sin embargo, si la transmisión es entre hermanos (Grupo III), las bonificaciones son menores y, a menudo, la compraventa o la extinción de condominio resultan más económicas.
| Comparativa | Venta (ITP) | Donación (ISD) |
| Sujeto que paga | Comprador | Donatario (Hijo/Hermano) |
| Tipo impositivo medio | 6% – 10% | Progresivo (hasta 34%) |
| Bonificaciones | Escasas (familia numerosa/jóvenes) | Hasta 99% (según CCAA y parentesco) |
| Plusvalía Municipal | La paga el vendedor | La paga el donatario |
| IRPF (Ganancia) | El vendedor paga por el beneficio | El donante paga por el valor teórico |
Impuesto de donaciones en Madrid y otras comunidades (Novedades 2025-2026)
El mapa fiscal español es un mosaico de beneficios. Para 2025 y 2026, las comunidades más activas en rebajas fiscales han actualizado sus requisitos:
Comunidad de Madrid: La gran apuesta por los hermanos
Madrid mantiene su bonificación del 99% para hijos, padres y cónyuges (Grupos I y II). La gran novedad es la Ley 2/2025, vigente desde el 1 de julio de 2025, que incrementa la bonificación para hermanos, tíos y sobrinos (Grupo III) al 50% (antes era del 25%). Además, las donaciones de hasta 1.000 € están exentas de presentar autoliquidación.
Comunidad Valenciana: Rebajas progresivas
Valencia ha aprobado una hoja de ruta muy clara. Los familiares directos ya gozan del 99% de bonificación. Para los hermanos y sobrinos, la Ley 5/2025 establece:
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Desde el 1 de junio de 2026: Bonificación del 25%.
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Desde el 1 de junio de 2027: Bonificación del 50%.
Andalucía y Cataluña
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Andalucía: Mantiene la bonificación del 99% para Grupos I y II. Para hermanos, existen reducciones por parentesco, pero la carga fiscal sigue siendo superior a la de Madrid.
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Cataluña: Es más restrictiva. Los hijos tienen una reducción de 100.000 €, pero la bonificación de la cuota es decreciente y puede llegar al 0% en bases altas. Para hermanos, la reducción es de apenas 8.000 €.
El IRPF del donante: la “trampa” fiscal de la ganancia patrimonial
Muchos clientes se sorprenden al descubrir que, aunque “regalen” su parte del proindiviso y no reciban ni un euro a cambio, Hacienda considera que han tenido una ganancia patrimonial.
¿Cómo se calcula? Se resta el valor de adquisición (lo que costó la cuota en su día) al valor de transmisión (el valor de mercado actual en el momento de la donación). Si el inmueble ha subido de valor, el donante debe pagar entre el 19% y el 27% en su declaración de la renta sobre esa diferencia.
Ejemplo de la “trampa”: Un hermano dona a otro su 50% de un piso que heredaron. Cuando heredaron, ese 50% valía 50.000 €. Hoy vale 100.000 €. El donante debe declarar una ganancia de 50.000 € en su IRPF y pagar aproximadamente 10.000 € de impuestos, a pesar de no haber cobrado nada.
¿Cómo evitarla?
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Vivienda habitual y mayores de 65 años: Si el donante dona su vivienda habitual y tiene más de 65 años, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF.
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Pérdida patrimonial: Si el valor de la cuota ha bajado desde que se adquirió, no se genera impuesto, pero tampoco se puede compensar esa pérdida con otras ganancias (la ley prohíbe compensar pérdidas derivadas de donaciones).
Donación con reserva de usufructo en el proindiviso
Esta es una herramienta estratégica excelente para padres que quieren transmitir la propiedad a sus hijos pero desean mantener la seguridad o los ingresos del alquiler.
Al donar solo la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio:
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Control: El donante puede seguir viviendo en la casa o alquilarla y quedarse con la renta hasta su fallecimiento.
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Ahorro fiscal: La base imponible del Impuesto de Donaciones es menor, ya que no se dona el “pleno dominio”, sino solo una parte (la nuda propiedad), cuyo valor es inferior según la edad del usufructuario.
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Consolidación automática: Al fallecer el usufructuario, el hijo adquiere el pleno dominio de forma automática sin necesidad de una nueva escritura de herencia compleja, solo mediante una instancia de cancelación de usufructo.
Es importante notar que en un proindiviso, un copropietario puede donar la nuda propiedad de su cuota (por ejemplo, de su 50%) reservándose el usufructo sobre esa misma cuota, coexistiendo con los derechos de los otros copropietarios. La planificación de una donación exitosa debe ser supervisada por un abogado para proindivisos que analice el impacto en el IRPF y la plusvalía.
Donar una parte de un proindiviso es una decisión que debe tomarse con la calculadora en la mano. Las novedades legislativas de 2025 y 2026 en Madrid y Valencia abren ventanas de oportunidad muy interesantes para familias que hasta ahora veían el coste fiscal como un muro insalvable. En Ius & Lex, analizamos cada caso para determinar si la donación, la venta o la extinción de condominio es la vía más eficiente para su patrimonio familiar.
